无锡二手房市场显著回暖 刚需购房成市场主力

　　“家里的孩子快要升学了，这个小区是天一的学区房，环境也还可以，就抓紧定下了。”近期，家住锡东的市民周先生刚在瑞景望府购入了一套80平方米左右的二手房。周先生向记者表示，从开始看房到最终签约，他中间仅仅用了七天的时间，看了三套房源。

　　今年无锡二手房交易自开年以来整体呈现出增长态势，克而瑞无锡最新数据显示，无锡市区二手房近10周成交均值为672套，周度成交量小幅微涨。

　　刚需释放撬动七成交易

　　经开区金融街链家门店内，置业顾问张静静正在整理刚签订的购房合同。“这个月成交的二手房单子里，刚需住宅占了将近七成，90—140平方米的户型卖得最多。”无锡市房地产市场管理和监测中心监测数据显示，2025年2月，无锡二手住宅销售面积共25.91万平方米，环比增长16.65%，二手住宅成交套均面积约101平方米。

　　二手房备案销售套数排名前十的名单中，阳光壹佰国际城、天鹅湖花园等社区凭借成熟配套，持续吸引首置群体；而万科城市花园等次新盘则因户型优化，成为改善型买家的跳板。业内相关人士指出，一方面刚需仍然占据二手房销售市场的主力部分；另一方面，随着公积金政策优化与房贷利率下调，改善需求也正在加速释放。

　　在企业工作的李先生出于结婚刚需，最近刚签约了惠山天一板块一套113平方米的三居室次新房。“小区整体的配套设施都比较完善，而且靠近悦尚奥莱商圈和地铁站，出行比较便利，房子也没有明显的缺陷，价格谈得拢就决定买了。”

　　学区商圈构筑价值锚点

　　“带看10组客户，8组必问学区和地铁。”张静静翻开近期的成交记录：万象城板块太湖国际社区位于万象城板块，毗邻地铁4号线，二手均价站稳18200元/平方米；新吴区海雅锦园依托荟聚商圈，以15500元/平方米的价格优势吸引预算有限群体。

　　教育资源的马太效应更为显著，尚贤万科小学对口的万科城市花园二区，成交价突破20100元/平方米，较周边同类房源溢价超15%。尚贤融创小学对应的学区之一天鹅湖花园近期的成交均价也在17200元/平方米。

　　这种分化在热门板块竞争中愈发凸显：锡东板块凭借锡山实验小学加持，90平方米左右的学区房月均带看量激增40%；梁溪区扬名板块老牌学区房虽房龄较老，仍维持约16000元/平方米均价；而经开区海岸城板块则因“商业综合体+优质教育资源”配置，成为改善客群的“必争之地”。安居客一位资深中介透露：“同样三居室，学区房挂牌快的话一周就能成交，非学区房平均需两到三周议价。”

　　城市更新激活存量价值

　　清名桥畔的机械厂旧址，如今正在蜕变为TOD文化商业综合体。依托地铁5号线及3号线，此地正通过“连片开发”的城市更新模式，引入新兴品牌和多元业态，致力于打造毗邻南长街景区和运河汇的“商业+文化”中心。

　　“过去觉得这里偏，现在家门口有剧场、文创市集和星级酒店，房价自然水涨船高。”家住在附近的郭女士表示，在盛岸农贸市场买菜后可以顺便去红船厂溜达一圈，生活幸福感有了较大的提升。郭女士的感受，正印证着城市更新带来的价值重塑。

　　这种蝶变正在多点开花：运河汇项目将工业遗产转化为滨水艺术空间，带动周边次新房价格提升；无锡文化艺术中心与大剧院形成的“文化双塔”，进一步带动周边次新房如蠡湖一号等项目的高溢价率。业内专家表示，“轨道+文化+商业”的三维更新模式，不仅能够提升区域功能复合度，更能够通过场景营造激活存量资产，这种“软基建”将成为二手房价值增长新引擎。

　　（叶肖瑶）