渗漏、裂缝、脱皮、“货不对板”……住宅质量“顽疾”，如何破解？

　　“外墙保温层破损、脱落，室内墙面渗水、发霉……”不久前，“政风热线·市长在线”反映了滨湖区融创澜山郡住宅质量问题，交付仅4年多，缘何出现如此严重的房屋质量问题？2021年业主就反映了小区外墙“脱皮”，为何时隔数年迟迟未根治？近年来，房屋质量问题投诉量持续攀升，其中，精装修质量问题，渗漏、墙面空鼓、开裂问题占比最高。

　　房子质量涉及千家万户的“幸福感”。这几年，伴随着房地产市场从大规模扩张到“下行收紧”，有关商品房质量的投诉量连年攀升，开发商的“卖家秀”与实际交付存在差距，5年不到的次新房漏水开裂等“通病”令人头痛，投诉解决之路异常坎坷，“一边还着房贷，一边奔波修补新房”，业主的心声传递着无奈，更给主管部门、开发商、建设者敲响警钟。

　　遭遇“通病”楼盘不在少数

　　11月6日上午，记者来到滨湖区融创澜山郡小区，专班成员已进场实地排查，“问题搜集、质量检测全部公开透明，在沟通群中与业主代表、主管部门及时反馈，接受监督。”现场负责人说，按照整改“倒排方案”，11月8日完成维修方案专家论证后，将立即进场维修。

　　实际上，融创澜山郡遇到的问题不是个案，近年来，遭遇“通病”的楼盘不在少数。

　　“外面下暴雨，车库下大雨，物业就用几个塑料垃圾桶接水，几处漏水点一旁就是电动车充电区，一旦车库积水发生触电，后果不堪设想。”今年8月，无锡经开区某交付8年的知名楼盘有业主向记者反映，小区地库漏水严重。记者探访该小区时发现，暴雨时的小区车库犹如“水帘洞”。

　　“漏水渗水直接影响生活，真的太焦虑了。”10月下旬，我市某小区一栋洋房业主吐露苦水，家里主卧一面墙渗水发霉、墙布卷边，通过物业查明原因，8层到10层外立面腰线处开裂，导致室外空调位积水渗入主卧。因为外墙过了5年保修期，起诉开发商和动用大修基金都很麻烦，几番周折后，家住10楼的业主谢女士最终自己花了10000多元维修费。

　　相比于渗漏，高层外立面脱落安全隐患更大。“你家小区‘外皮’被刮走了吗？”一场“贝碧嘉”超强台风撕开了不少楼盘质量的“遮羞布”。9月27日凌晨，几声巨响过后，江阴市澄江街道阳光假日花园一期大片外墙墙皮被吹落，“外墙脱皮不是一两天了，2018年搬家过来就有墙皮往下掉，每次都头痛医头脚痛医脚，一直没好好修过。”业主黄先生无奈地摇头称，“以后出门要戴头盔了。”

　　与此同时，“主材品牌变了，地砖规格不符，承诺的绿化等公共配套不兑现，车库标准不符”等问题更是让业主“不能忍受”。统计显示，新房交付“货不对板”占去年全市工程质量投诉的23.6%，成为重灾区，业主后期维权处理也是费尽周折。

　　为何“顽疾”频发难根治？

　　潜入湖底的隧道尚能滴水不漏，为何一个商品住房的渗漏问题却难以根治？

　　记者探访中发现一个共性：渗漏的部位往往位于楼房外立面腰线、接缝位置，或者地下室伸缩缝、外窗密封条、卫生间角落处等。业内专家表示，这些位置的渗漏问题是行业内久治难愈的房屋质量“通病”，也是考验施工质量的“试金石”。

　　那么，一个楼盘从拍地到交付，有哪些可能影响质量的“痛点”？

　　市建管服务中心专家认为，房屋在建造时，接缝处最“脆弱”，后期比较容易渗漏，但通过合理的设计、达标的建材、严格的施工工艺是可以避免的。一些新房出现渗漏，究其原因，与项目造价降低、工期压缩造成的“慌忙赶工”密不可分，由此带来对关键部位质量和工艺把关不够、疏于流程监管等问题，导致质量通病凸显。

　　随着房地产市场行情发生变化，这几年，在“保交楼”、开发商资金周转等压力下，控制成本、压缩工期成为常态，施工总包单位追求利益最大化，把“造房子的事”分包给多层施工主体，造成房屋质量监管、后期责任追溯困难。尤其是业主住了几年之后，很多开发商已“人去楼空”，住户遇到开裂、漏水等质量问题，想要解决常常遭遇挫折。

　　无奈之下，大多数业主会找到物业，但物业多半以“开发商的问题为由”推诿拖延，顺便告诉业主：建筑外墙抗渗漏保修期为5年，外墙装饰工程的保修期为2年，目前房屋外墙已过了保修期，如果要确定责任，需要第三方检测机构的鉴定结果，这个鉴定费可不便宜。据江阴某小区业主反映，整个小区全部鉴定外墙脱皮原因要100多万元，这个情况犹如“拦路虎”把居民“怼”了回去。

　　一套房几乎掏空普通市民积蓄，遭遇质量问题太让人揪心，投诉维权却一波三折，横在居民面前的“坎”该如何迈过？

　　破局还需探索“无锡办法”

　　“融创事件”的启示是：业主多次诉求得不到真正解决，主管部门反复约谈、督促，建设单位仍整改缓慢、不彻底，背后主要原因是建设单位维修资金紧缺，维修未能及时展开。要彻底解决居民“心头之患”，必须拿出“真金白银”对房屋进行“补、修、改”，“谁出钱”就成了棘手难题。

　　悉数“修房”的几个资金来源：住宅专项维修资金2021年启动了资金使用“线上表决”，为房屋“用钱”开绿灯，但实际操作时，往往流程周期长，想拿到钱程序复杂；如果责任在开发商，“找不到人”或“资金链断了，没钱”的情况令人头疼，即便联系上开发商，由物业公司牵头，开发商委托第三方负责维修，由于钱不到位，修得不彻底，业主容易陷入反复投诉的“泥潭”。

　　近年来，从接到投诉的案例来看，大多数市民被物业、开发商甚至施工单位“踢皮球”后，只能抓住主管部门这根“救命稻草”。

　　尽快探索更多“无锡办法”刻不容缓。市住建局相关负责人说，我市目前正在开展住宅工程常见质量问题专项治理，加快形成住宅“常见病”预控机制，力争从“解剖一个问题”上升为“解决一类问题”。实践证明，已实施的“业主开放日”“精装修隐蔽工程举牌验收”等办法能有效降低施工质量风险。此外，我市目前已有55个项目投保了工程质量潜在缺陷保险，一旦出现问题，可让保险机构先赔。监理还要“监出真问题”，试点监理单位信用考核机制，并与招投标挂钩，倒逼履职，对质量投诉集中的项目，实施严管重罚、联合惩戒、“一案双查”等措施，倒逼企业落实责任，对态度恶劣、整改不落实的开发企业，要对其进行市场准入限制。

　　业内人士建议，探索推行“先验后收”住宅交付模式，打造可视化的“一户一档”分户验收方式，为解决“交付即维权”的行业弊病摸索“无锡办法”；对于压缩工程造价和工期的“病根”，可借鉴北京、深圳、苏州等地出台限制随意压缩工期的政策，“设定”从拿地到预售总工期，从源头杜绝抢工期带来的质量隐患；此外，可探索房屋“养老金”制度，让住房“老有所依”，推动建立长期售后维修中心，让商品房像汽车一样，也有4S店提供售后服务。（本报记者 孙倩茹）