房子不归我，但我可以住 居住权引发的“父告子”案尘埃落定

　　去年8月8日江南晚报A05版《房屋终身使用权=居住权？》一文报道了无锡第一例居住权案开庭审理的情况，经过一年多的审理，这起颇为复杂的父告子案件二审落槌，法院支持了父亲的诉求。

　　这起案件也成为无锡首例支持居住权登记并获二审维持的案件，锡山法院日前通报了此案并披露了更多的细节。

　　案情

　　因“居住权”父子对簿公堂

　　案件的当事双方为一对父子，原告为父亲冯先生，被告是儿子小冯。2009年时，冯先生与前妻在锡山法院调解下签订离婚协议，双方约定将婚后的一套共同房产赠给儿子小冯，小冯满18周岁时办理过户手续，房子剩余的房贷由冯先生偿还。双方还为赠与设定了条件，即冯先生拥有该房产的终身使用权。此后，冯先生重组家庭并有了一个女儿，三人的户口均在该房子内。

　　前些年，小冯准备将房产卖掉，由此产生了纠纷。冯先生将小冯起诉至锡山法院，要求小冯停止对该套房屋的买卖或抵押行为，并请求法院确认冯先生对房屋有终身使用权。

　　锡山法院通报了此前未曾披露的细节，根据冯先生与前妻离婚时的约定，当时将房屋给冯先生使用是为了让其有“一个落脚的地方”，而在这份约定中，冯先生除了拥有案涉房屋的使用权外，还具有出租房屋阁楼享受租金收益的权利。“冯先生有权在和前妻离婚时，对儿子进行附条件的赠予，那么儿子在接受赠予的同时，不应当拒绝履行相应的义务。”

　　儿子小冯曾提出为父亲购买一套公寓房用于居住，但是经过审查公寓的面积远小于案涉房屋，因此这个抗辩理由被法院驳回。最终，法院支持了冯先生的全部诉求，判决小冯要配合父亲办理居住权的登记手续，二审维持原判。目前，该判决已经生效。

　　释疑

　　“使用权”是否就等于居住权？

　　锡山法院民一庭法官刘燕妮告诉记者，这起纠纷发生时《民法典》尚未实施，也就不存在“居住权”这一概念，因此在审理过程中需要格外小心：“这关系到《民法典》颁布后，居住权的前后衔接问题。”

　　那么，之前的“使用权”能否就等于居住权呢？刘燕妮说，根据冯先生与前妻的约定，案涉房屋首先是用于冯先生居住的，这符合后来《民法典》规定的居住权要件，同时，双方的约定中冯先生还有出租阁楼收租金的权利，这个概念远比居住权概念要大，因此法院认为在本案中，居住权就包含在约定的“终身使用权”中，最终支持了冯先生的诉求。

　　刘燕妮表示，在《民法典》实施之前，如果当事双方对居住权益进行了约定，只要符合居住权设立条件的，应当一并予以保护，“当事人可以要求房屋所有权人来配合办理居住权登记手续。”

　　讲述

　　设立居住权来避免子女纠纷

　　简单来说，居住权就是按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。去年4月20日，无锡颁出了首本居住权不动产登记证明。据统计，自《民法典》颁布以来，无锡法院受理了10件居住权案件。

　　为何居住权会受到如此关注？记者联系到正准备办理居住权登记的倪老太。“因为房子的问题，总担心以后几个孩子会闹矛盾。”年逾七旬的倪老太介绍，她育有子女三人，大儿子很早便在外地落户，平时她主要由留在无锡的二儿子照顾，小女儿也时常过来看望她。倪老太的名下有一套房产，根据前些年子女们的约定，这套房产由二儿子继承，其负责为倪老太养老送终。为此，倪老太还立下了遗嘱。不过她依然有一些担心：自己百年之后，子女为了房产起了纠纷咋办；又或者提前将房子过户给二儿子，他会不会不用心照料自己？不久前，倪老太从街道听说了居住权一事，就向律师进行了咨询，又跟子女们商量，“准备年前让大儿子回来一趟，一块把这个登记办了。”

　　通过网络搜索发现，类似通过设立居住权来保障老年生活的情况各地也有相关案例，如有父亲倾尽家产为孩子在大城市置办了一套房产，并登记在孩子名下，而父亲则在房屋内设置居住权来保障自己居住的权益。刘燕妮提到，居住权的设立并不要求在亲属之间，可以是其他人，也可以是有偿设立，这种情况类似于附条件的赠予，或许能作为一种独特的养老方式起到补充作用。

　　追问

　　设立居住权的房屋 还能买卖吗？

　　记者注意到，居住权是设立在他人房屋内的，也就是说房子的产权与居住权分属不同的人，那么，房屋内设有居住权，所有人是不是就不能进行房屋买卖了？

　　对此，刘燕妮表示，只要房屋内的各种权利明确，可能会影响到房屋的价值，但并不会影响出售：“比如说购房人，愿意出让房屋内的部分权利的话，一样是可以把房屋买下来，但是购房人不能要求拥有居住权的人搬离房屋。”刘燕妮表示，法拍房同样如此，只是因为设立有居住权，对于房屋价值的评估会是一个难点。对于购房人来说，出于风险防范的考虑，可以先到相关部门查询欲购房屋是否存在抵押权、居住权等，如此即可避免买到设立有居住权的二手房。

　　 小贴士

　　居住权登记 如何办理

　　《民法典》第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。设立居住权有三种方式：依合同方式设立，遗嘱方式设立，以人民法院、仲裁机构法律文书设立。其中，以合同方式设立居住权的，由居住权合同的双方当事人共同申请；以遗嘱设立居住权的，由不动产权利人的所有继承人和遗嘱明确的居住权人共同申请；以人民法院、仲裁机构法律文书设立的，由生效法律文书确定的权利人申请。

　　申请居住权，需要准备好不动产登记申请书；申请人身份证明；不动产权属证书；居住权设立的材料：依合同方式设立居住权的，提交居住权合同；依遗嘱方式设立居住权的，提交生效的遗嘱和遗嘱人的死亡证明(已经因继承、受遗赠办理转移登记的，无需提交遗嘱人的死亡证明）；以人民法院、仲裁机构法律文书设立居住权的，提交人民法院、仲裁机构的生效法律文书。

　　需要注意的是，居住权是一种限制性的权利，即居住权人只能根据合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，而不能对他人的住宅享有出售、抵押、出租经营、收益等权利，其目的是为了满足居住权人对住宅的居住使用和生活需要，不能用作其他用途如用作办公、商业、娱乐等。同时，居住权也不能转让或继承。

　　（记者 甄泽）