不动产面对面

　　问：一年前，我从我父亲那里继承了一套商品房住宅，现在想要出售，需要带哪些材料办理转移登记？交多少税收？

　　答：您在继承该不动产并取得新的不动产权证书后，可以与买受人共同至不动产登记机构申请办理存量房转移登记，并提交不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、买卖合同、税费缴纳凭证等材料。

　　此外，关于继承取得的住宅再转让的税收政策您可以参考如下：（以下内容摘自“无锡税务”微信公众号）

　　（1）增值税：根据财税〔2016〕36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 附件3 第五条：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：随增值税附征，税率分别为7%、3%、2%。自2022年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户按照税额的50%减征城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　（3）个人所得税：差额征收20%或全额征收1%。其中，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

　　（4）印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　（5）土地增值税：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　（6）契税：契税的基本税率为3%，根据财税〔2016〕23号《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房）。

　　此外，税务部门在判断住房是否满2年或5年时，对购房时间的确定，是按照契税完税证明和房屋产权证书（包括不动产权证书）的注明日期两项标准“孰先”原则判断。

　　个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

　　问：我是律师，有个案子涉及房屋买卖纠纷，受当事人的委托，想要查询该套房产的基本信息，可以线上查询吗？

　　答：近日，无锡不动产登记网上“一窗办事”平台新增“律师查询”功能。您可以通过登录江苏政务服务网站，进入无锡政务旗舰店，在“一件事”专栏选择不动产登记相关模块即可进入无锡不动产登记网上“一窗办事”平台，依次点击“在线查询”-“律师查询”进入业务申请页面，按照顺序填写申请信息、上传电子材料、在线签字及音视频双录完成后提交业务即可。审核通过后您会收到短信提示，凭该短信直接至不动产登记机构查询窗口领取查询结果，无需再行提供纸质材料，有效减少等待时间。

　　问：父母有一套拆迁安置房，办理不动产权证时能否增加子女的名字或直接登记至子女名下？

　　答：拆迁安置房属于政策性住房，根据相关规定，拆迁安置房以安置房取得材料（包括安置房取得人资格审核证明及安置协议）作为权属来源，登记机构根据申请人提交的安置房取得材料中的安置主体确认不动产登记的权利人。

　　因此，若安置房取得材料中签署的是父母的名字，不动产权证登记时登记至父母名下，不可以增加子女的名字或直接登记至子女名下。

　　问：我领取的电子不动产权证与纸质不动产权证效力一样吗？目前我市如何查询不动产电子证照？

　　答：效力一样。依据自然资源部、国家税务总局、中国银保监会《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》（自然资发〔2020〕83 号），电子不动产权证与纸质不动产权证具有同等法律效力。办事群众可在“无锡不动产登记”微信公众号的“互联网+”和“灵锡”APP不动产服务专区的“亮证办事”模块下查询使用相应电子证照。

　　问：最近听说出了一个可以“带押过户”的政策，是怎样一个流程？

　　答：无锡“带押过户”业务的主要流程分为四步：

　　第一步，买卖双方与银行根据网签买卖合同内容，分别签订《资金监管协议》《资金委托划付协议》；

　　第二步，买方贷款由银行审批后先行发放至交易监管机构设立的资金监管专用账户；

　　第三步，买卖双方及银行向登记机构提出申请，登记机构完成不动产转移、卖方原抵押变更、买方新抵押设立“三合一”登记；

　　第四步，释放监管资金用于归还卖方贷款，注销抵押登记，银行将剩余监管资金转给卖方。

　　问：办理二手房“带押过户”需要提交哪些材料？

　　答：办理“带押过户”时，申请人需提交以下材料：不动产登记申请书；申请人的身份证明（可共享获取的免提交）；存量房买卖合同；契税缴纳凭证（可共享获取的免提交）；不动产权属证书、不动产登记证明（未颁发纸质的免提交）；抵押变更协议及新设立的借款、抵押合同。

　　问：我们家有一套拆迁安置房已办证，如果共有人之间转让是否需要先补缴土地出让价款？

　　答：这种情况您可以暂时不补缴土地出让价款，转让后房屋性质仍为征地拆迁安置房。需要全部产权人一同至登记机构办理不动产共有份额转移登记，提交不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动产权属证书、份额转移协议、契税缴纳凭证等申请材料。

　　问：我的安置房是否满五年，可以上市了？

　　答：您要查询拆迁安置房是否满足上市条件，可以关注“无锡不动产登记”微信公众号，具体路径：“‘互联网+’—便民服务—安置房上市查询”，依次选择行政区域，输入小区名称、单元号和室号后即可查询；或者至不动产登记机构现场查询。

　　问：我们单位名称改了，但股权未发生变更，要办理单位名称变更登记的话，需要提供什么资料？

　　答：你单位应提交营业执照、社会信用代码证等身份证明原件（或加盖公章的复印件）、不动产登记申请书、单位委托书、经办人身份证、单位名称变更的证明、不动产权属证书等材料，至不动产登记机构申请办理不动产变更登记。税费缴纳问题可咨询税务部门，咨询电话：12366。

　　问：本人对于登记在他人名下的不动产产权归属有异议，需要如何办理手续？

　　答：与不动产权利存在利害关系的，可以至登记机构申请异议登记，需要提交的材料有：

　　（1）不动产登记申请书；

　　（2）申请人的身份证明；

　　（3）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；

　　（4）证实不动产登记簿记载事项错误的材料。

　　申请人需在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书等材料，逾期不提交的，异议登记失效。

　　问：我有一套经济适用房，现在想卖掉，需要办理什么手续呢？

　　答：经济适用房购房人在签订购房合同之日起满5年后，如需上市，应补缴土地收益等相关价款后，才可以办理房屋转移登记。因此，产权人应首先核验购房合同签订日期至今是否已满5年，如已届满，先缴纳土地收益等相关价款，再办理经济适用房上市转移登记，买卖双方提供不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、买卖合同、补缴土地收益等相关价款凭证以及相关税费缴纳凭证等材料。

　　问：我有一套商品房出售，已同买方共同到登记机构申请办理了转移登记，登记机构也已经受理，现因买卖双方在某些问题上发生分歧，是否可以撤回此次登记申请？

　　答：《不动产登记暂行条例实施细则》第十三条规定，“申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人”。因此，在该申请登记事项记载于不动产登记簿之前，买卖双方可以至登记机构共同提出撤回申请。

　　问：不动产权证书上的名字是我的曾用名，我想把证书上的名字改成现在的名字，怎么换证？

　　答：不动产权利人需提供不动产登记申请书、身份证明、记载曾用名的户口本（或户籍所在地派出所出具的相关证明）和不动产权证书至不动产所在地的登记机构，申请办理不动产变更登记。若不动产存在抵押，还需提前告知抵押权人，提供抵押权变更的材料、不动产登记证明（电子版证明免提交）等抵押权变更登记的材料。

　　问：我几年前购入了一套商品房，产权人是我、儿子和女儿，两个孩子都已成年，共有情况为共同共有，现在我们三人是否可以重新确定份额？

　　答：可以。三人可以申请将不动产共有情况由共同共有转为按份共有。若三人按份共有的份额为等额，需向不动产登记机构提供不动产登记申请书、身份证明、不动产权证书等材料；若三人按份共有的份额为不等额的，另需提交共同共有转为不等额按份共有的协议、税费缴纳凭证等材料。

　　问：不动产权属证书或不动产登记证明遗失、灭失的，应提交什么材料补证？

　　答：因不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，权利人或者委托代理人可以申请补证登记，由登记机构在其门户网站发布不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，无异议的，予以补发。

　　办理补证应提交以下材料：

　　不动产登记申请书；

　　申请人身份证明；

　　遗失、灭失声明的材料（由登记机构在门户网站上刊发）。

　　若权利人本人不能到场，由代理人出具委托书并提供身份证件。

　　问：我个人通过司法拍卖买了一套住宅，如何办理不动产权属证书？

　　答：个人通过司法拍卖取得的住宅用途的房屋，申请办理不动产权证的，应当提交以下材料：

　　不动产登记申请书；

　　申请人身份证明；

　　不动产权属证书；

　　生效法律文书；

　　契税缴纳凭证。

　　房屋性质为征地拆迁安置房或经济适用房等依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，还应当提交缴清土地出让价款凭证、税费缴纳凭证。

　　问：我们夫妻共有的不动产，现在两人协商一致想将产证上的权利人变更为其中一方单独的名字，这个业务如何办理？

　　答：夫妻双方协商一致的情况下，二人可共同至登记机构办理共有人之间份额转移登记，并提供不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、结婚证、夫妻间关于不动产产权归属的约定或者转让协议等材料。若不动产存在抵押的情况下，还需提前征得贷款银行同意，出具贷款银行同意变更抵押人的书面材料。

　　问：我与孩子的父亲在孩子三岁时全款买了一套商品房住宅，登记在孩子一个人名下，现在我们夫妻二人离异，离婚协议中明确孩子归我抚养，目前孩子未成年，为了供孩子读书，我想要卖掉这套房子，办理登记时是否需要孩子父亲签字？

　　答：根据《民法典》相关规定，父母均是未成年子女的监护人，离异亦不影响其享有监护权。监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。

　　因此，在孩子未成年的情况下，出售该房屋，需要父母共同到场签字，并提供不动产登记申请书、监护人与被监护人的身份证明、监护关系证明、不动产权属证书、税费缴纳凭证、转让协议以及为被监护人利益而处分不动产的承诺书等材料。

　　问：我与张某达成了协议，将住房卖给张某，并且已经签订了买卖合同。如果要过户的话，是不是需要先去税务局交税之后再到登记机构来办证？

　　答：为了方便群众，无锡市不动产登记大厅已经实现房屋交易、纳税、登记一体化办理。

　　买卖双方只需带好各自的身份证明材料（一般包含夫妻双方的身份证、结婚证、户口本等）、不动产权属证书（或房屋权属证书和土地使用证），不动产登记申请书可以现场填写，以及已经签订的买卖合同，至房屋所在地的登记中心服务大厅，进行纳税+登记联办即可。

　　问：如果我来申请登记了，还没过户完成，发现房子卖低了，并且跟张某协商一致了，能取消原来的申请吗？我能一个人来申请撤回吗？

　　答：可以取消申请，但不能一个人来撤回申请。根据《江苏省不动产登记条例》，申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。部分申请人申请撤回的，不动产登记机构应当暂缓办理。

　　问：安置房过户大多涉及老年人，如果遇上腿脚不便的老人，不方便前来现场，要怎么办理呢？

　　答：市不动产登记中心早于2017年就建立了党员志愿者上门服务制度，已累计开展上门服务近400起，为诸多行动不便的特殊群体解决了办证难题。2020年专门制定《无锡市不动产登记上门服务制度》，进一步规范服务流程，在提升上门服务质量的同时注重防范登记风险。

　　针对存量房转移等业务，登记中心主动对接交易部门开展联合上门，交易、登记工作人员分别就合同备案、登记申请等事项进行询问、记录和见证签字，上门一次帮群众办理好买卖合同备案和不动产登记两件事，避免群众多跑路。

　　根据上门服务制度要求，当事人需向登记中心提出上门服务申请，登记中心一次性告知所需材料，当事人联系社区或街道确定现场见证人员；材料齐全后，登记中心联系申请人和见证人告知上门服务时间及相关要求；在服务现场，当事人配合对上门服务过程录音录像并签字确认，三方积极联动，力争在最短时间内完成上门服务。

　　问：听说无锡正在推行不动产电子证照，什么是电子证照？在哪里可以查看到不动产电子证照？

　　答：电子证照其实就是纸质不动产权证书的电子版，它和纸质证书具有同等法律效力。只要是2015年12月28日不动产统一登记以后办理的不动产证，就可以查询到电子证照。

　　大家可以通过以下方式查看自己名下的不动产电子证照：1.下载“苏服办”APP，注册且实名认证通过后，在我的证照中即可查看到不动产电子证照；2.下载“灵锡”APP，注册且实名认证后依次点击【专区服务】—【不动产服务】—【亮证办事】，人脸识别通过后即可查看到不动产电子证照；3.关注“无锡不动产登记”微信公众号，依次点击【便民服务】—【互联网＋】—【个人电子证照】，登录后即可查看。

　　目前不动产电子证照已实现在银行审贷、入学报名、办电等领域的应用，登记机构正在联合多部门推进电子证照在办理户籍、公积金提取等事项中的应用，进一步拓展使用场景，真正做到便民利企。

　　问：原约定为夫妻一方个人所有的房屋，夫妻双方是否可以不经公证自行约定该房屋为夫妻共有？应如何办理登记？

　　答：《民法典》第一千零六十五条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。也就是说，夫妻之间的财产可以自行约定，这个约定对夫妻双方都具有约束力，可不通过公证来证明其约定的效力。

　　夫妻一方个人所有的房屋，约定为夫妻共有，并申请登记的，应当由夫妻双方共同向登记机构提出。

　　问：原登记在夫妻两个人名下的房屋，夫妻二人签订了书面协议约定为女方一人所有，但未去办理登记，现准备将该房屋卖掉，是否可以由女方自己去办理过户登记？

　　答：不可以。《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。虽然夫妻之间已约定为一方所有，但未办理变更登记，不发生物权变动效力。如要转让该房产，仍需由登记簿记载的权利人即夫妻二人共同申请登记；也可以先将产权归并到一人名下，再由归并后的产权人单独出售。如不动产还有未还清贷款的情况，还需联系贷款银行配合办理抵押权注销或抵押权变更手续。

　　问：商品房网签合同为未成年小孩名字，办证时可否加父母姓名？

　　答：办证时不可以直接添加父母的名字。在没有贷款的情况下，想要添加父母名字有两种方法，第一种可以在办证之前联系开发商，经开发商同意加名字后，与开发商一同至无锡市房地产市场管理和监测中心变更合同，然后凭变更后的合同来办理不动产证；第二种先办理未成年小孩名字的不动产证，产证办好之后再通过部分份额赠与的方式添加其父母的名字。在添加父母名字时需要缴纳相应的税费，并提供不动产登记申请书（可现场填写）、身份证明、不动产权属证书、部分转让协议（可现场填写）、为未成年人利益而处分不动产的书面保证（可现场填写）等材料。此外，在有贷款的情况下，还需先征得贷款机构同意，登记时一并提供抵押变更的书面材料。

　　问：1994年单位分配的房子，通过房改买下产权，房产证上只登记了夫妻其中一人的名字。现房产证上想增加成年子女的名字，应如何办理，需要准备点什么资料，交纳多少税费？

　　答：房屋所有权人可通过买卖或者赠与方式转让部分房产份额给其子女，若通过买卖方式转让，则子女需符合我市房地产调控政策。转让双方（若房改时夫妻共同购买的，夫妻需共同到场）一起申请办理转移登记，所需携带材料如下：申请人的身份证明；夫妻二人的婚姻关系证明；不动产权属证书（或房产证和土地证）；不动产登记申请书和份额转让协议（可现场填写）；办理部分份额转让还需要缴纳相应的税费，登记大厅有缴税窗口，可以缴税和登记一窗联办。登记中心按住宅收取登记费80元/件。

　　问：子女的不动产，能否转让给不符合在无锡购买不动产条件的父母？

　　答：根据无锡目前的限购政策，直系亲属间的赠与不受其影响。子女可以通过赠与的方式将不动产赠与父母，办理不动产赠与转移登记。办理时双方同时到场，携带各自双方身份证明、婚姻关系证明、监护关系证明（可以是出生医学证明、独生子女证或者能体现监护关系的户口簿）以及不动产权属证书，不动产登记申请书和赠与协议书可现场填写。住宅收取登记费80元/件；非住宅收取登记费550元/件。

　　另外，办理赠与转移登记需要缴纳相应的税费，登记大厅设有缴税、登记联办专窗，可一并办理。

　　问：拆迁得到的征地（拆迁）安置房，通知可以办证了，要带哪些资料前来办理？

　　答：申请征地（拆迁）安置房转移登记的主体为征地（拆迁）安置协议的双方当事人。申请登记时携带身份证明材料、安置协议、安置房取得人的资格审核证明（可以通过住建部门共享平台查验的，免提交），不动产登记申请书可现场填写。收取登记费80元/件。

　　依法应当纳税的，还应当携带完税凭证等至房屋所在地的登记服务大厅办理登记。

　　问：律师来查询对方当事人（利害关系人）的不动产信息需要提供什么材料？去哪里申请查询？

　　答：律师可携带律师证、律所介绍信以及当事人的授权委托书、利害关系证明材料，查询申请书可现场填写。

　　利害关系证明的材料可以是：

　　（1）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，可以提供买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同；

　　（2）因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或仲裁而构成利害关系的，可以提供受理案件通知书、仲裁受理通知书。

　　如果无法提供上述证明材料的，律师也可持人民法院的调查令申请查询。

　　律师可携相关材料至以下任意一个网点申请查询【文华路199号（无锡市不动产登记中心）、迎宾南路19号（锡山分中心）、惠山大道108号（惠山分中心）、建筑西路599号6栋3号楼裙房（滨湖分中心）、龙山路9号（新吴分中心）、万新路77号（经开区分中心）】。

　　问：个人之间办理了抵押登记，现在需要注销抵押，抵押权人无法到场，可以委托别人办理吗？

　　答：抵押权人无法到场的，可委托他人办理，但需办理委托公证。由委托公证书中指定的代理人带好不动产登记申请书（可现场填写）、抵押权人以及代理人的身份证原件（抵押权人身份证原件若无法提供需一并公证）、委托公证书、不动产登记证明（或他项权证）办理抵押权注销登记。