房屋产权、居住权、资金安全…… 买卖二手房， 注意这些风险点

　　在二手房买卖中，交易安全一直是买卖双方关注的焦点。房屋是否存在抵押、产权是否明晰、房屋有没有设立居住权……二手房交易流程烦琐，在日常生活中，这些问题都可能因风险把控不足给买卖双方带来困扰甚至纠纷。近期，记者采访二手房交易专业人士，分析房屋交易中常见的风险点，为消费者送上实用提醒。

　　关于房屋产权

　　关注是否存在隐形共有人

　　住房属于大宗商品，总价往往从上百万元到几百万元甚至上千万元不等。与新房不同，二手房在买卖过程中常常存在信息不对称的情况，如产权就是最重要的方面之一。“在买二手房时，产权明晰很重要，消费者要了解购买的房屋是否存在抵押、查封等限制使用情况。”贝壳无锡站海岸城签约服务中心经理陈伟说，在签约之前，房产经纪人和买方会要求卖方提供不动产登记簿，查询房主基本信息、房屋信息、抵押情况等，确认房屋产权清晰后，才可以进入签约等系列流程。

　　“这个过程中要特别注意的风险点是房产是否存在隐形共有人的情况。”陈伟告诉记者，比如房产证上只有卖方一人的名字，但因其配偶已去世，此时卖方可能存在隐形继承人的情况。还有的卖方会隐瞒自己的家庭情况，称自己是单身一人，而买方忽略查询其真实情况。如果房产存在隐形共有人，且隐形共有人不同意出售房屋，就会带来房屋无法过户的风险。“专业的经纪机构会在签约前详细调查房屋产权信息，确保产权明晰、房产无纠纷。因此，交易前端的风险把控非常重要，可以避免后续出现麻烦。”

　　查询房产备案时

　　注意是否设立居住权

　　居住权也是这两年二手房交易中出现的新问题，由于不少人对居住权的认知不足，导致交易风险。无锡我爱我家签约中心负责人王雅梅给记者列举了一个真实案例。房主赵先生要出售自己名下的一套房屋，买家梁女士选中了这套房，双方准备进入签约流程。但就在签约前，该签约中心工作人员调查发现，房子的产权没问题，但却存在居住权的备案。据了解，居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类，指的是权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

　　经过与赵先生沟通，工作人员查明了情况。原来，赵先生的房子是父母过户给他的，由于老人没有其他房产，考虑到要在这座房子中养老，就设立了居住权。“如果房屋有居住权备案，即使交易过户后买方拿到房子的产权，也因居住权的设立没办法实际使用房屋。”王雅梅说，最终，在了解详情后，梁女士决定放弃购买该房屋，避免了后面系列问题的出现。

　　二手房交易环节颇多，买卖双方难以对各个事项有全面了解，这就对房产经纪人的专业度提出了较高要求。如今，正规房产经纪机构针对交易流程都制定了严格的服务规范，为交易安全把关。“比如，我爱我家签约中心就将二手房交易流程分为签约模块、贷款模块、权证交易过户模块，背后一共有法务签约部、贷款部、权证部、实勘摄影部等八大支持部门，对交易的每一环节严格审核，确保交易安全。”王雅梅介绍。

　　资金安全很重要

　　可借助专业工具避免风险

　　当然，资金安全也是二手房交易中需关注的重点。比如，买方看中一套二手房，需支付一定数额的定金给卖方，双方签约后，还可能需要支付部分房款。但是，如果这套房屋后面由于种种原因存在无法解除抵押或者被查封的情况，定金及部分房款就可能面临无法收回的风险。因此，实际交易过程中，双方就可以借助政府提供的存量房交易资金监管服务。这个工具就像支付宝，将定金、首付、贷款等资金进行免费监管，待房屋过户完成后再把钱款转入卖方账户。

　　同样，在二手房的交易流程中，买家往往会担心：约定好的家具没有留下来怎么办？物业费没有结清怎么办？这种情况下，买家可以依托可靠的经纪机构出具成熟的操作方案。

　　二手房交易流程烦琐，不少消费者是第一次买房，往往会忽略一些细节。王雅梅介绍，比如关于家具、家电的约定就是常见的容易引发纠纷的内容。曾有一位买家买了房，卖方承诺赠送房内的家具、家电，但就在房屋成交后，买家发现，原本房屋内的一个红木沙发被换成了二手皮质沙发。这种差异让买家难以接受，因此，前期的实地拍照、留存资料就十分重要，将所有内容记录明细，以照片为证，避免后期出现各种问题。此外，户口、车位等事项也需在签约时明确，将细节内容写入合同，提前打好“补丁”，有效避免纠纷。

　　（逯恒贞）