无锡老小区物管之路如何越走越宽？国有物业进驻托管进入续约期

　　这几年，我市老旧小区环境、管理“在线”有目共睹，这与四年前国有物业进驻托管密不可分。磨合了三年后，已陆续进入续约期。市住建部门提供的一组数据显示：截至目前，我市老旧小区业主自治覆盖率超过96%，其中超40%由国有物业与业委会（物管会）续签了每月每平方米0.5元物业费的物业管理合同。经过三年多贴心服务，老新村物业服务的市场化道路是否顺畅，这条路如何越走越宽？连日来，记者深入老旧小区，采访主管部门、物业企业，聆听物管背后的“故事”。

　　“缘分”续约　“市场化”任重道远

　　新鲜烧制的牛腩40元一斤，红烧肉18元一斤，现包的菜肉馄饨18元一斤……近日，梁溪区惠华新村小区“线下团购”热火朝天，居民排着队购买，“物美价廉，省得自己烧了。”退休居民胡洪发满意地说。

　　该线下团购一“出摊”就售罄，很大一个原因是地铁物业有自己的中央“大食堂”，食材采购价格低，能给自己服务的老新村居民最低价。不久前，曹张新村便民服务站开张了，老房改造、疏通下水道、补漏水，样样能做、收费低廉，国有物业“十八般武艺”全上，想尽办法给居民最好的服务。

　　去年8月，我市首批国有物业进驻老旧小区三年“合约期满”，老新村“颜值气质”得到质的提升。惠华新村和曹张新村都是与国有物业“续约”的老旧小区，如何在“螺蛳壳里做道场”，坚持高品质服务，这份对国有物业的“大考”才刚刚开始。“如果老百姓认可国有物业服务，当务之急是成立物管会，尽快续签物业管理合同，让国有物业继续服务老新村名正言顺。”市物业管理协会人士说。

　　促进居民、社区、物业三方“共建共享”，相关配套政策已比较明晰。去年4月，《无锡市物业管理委员会组建运行办法（试行）》正式实施，8月，合约期满后，梁溪区率先迈开步伐，牵头学前街88号、曹张新村和三中片区成立物管会。经过一年多酝酿磨合，全市老旧小区业主自治组织（包括业委会或物管会）基本实现全覆盖，市区老旧小区已有4成以物管会名义与国有物业续签了服务合同。一家国有物业企业负责人表示，签约只是确定了管理服务关系，如何服务得更好，物业企业如何自我“造血”实现收支平衡、可持续发展，任重而道远。

　　“服务挺好”　但“买单”意愿低

　　小区建于上世纪90年代，虽外观稍显陈旧，但十分干净，车位划分整齐，垃圾分类区、晾晒区、休闲区布置合理，穿着红马甲的物业人员随时能响应，看得出物业管理用心了。20日，记者来到惠华新村，该小区去年底以物管会名义与国有地铁物业签订了物业管理合同，这几日，应居民呼吁，社区与物业正一起改造小区活动场所，新建一座木结构廊亭和室内全龄友好活动室。

　　19日梅雨来袭，曹张新村物业提早准备，小区里洼地积水被清理干爽，电动车充电车库备上了防洪沙袋，严防暴雨漫灌。居民们纷纷表示，物业很尽责。曹张新村物业经理沈向东坦言，希望这份真心能换得居民对物业服务的认可。

　　即便居民们纷纷反映“服务挺好”，但又有多少人愿意为服务“买单”呢？从实际情况来看，2020年7月国有金佳物业进驻曹张新村，政府“兜底”了三年物业费，如今曹张三个社区7210户居民物业费缴纳率为46.5%；国有地铁物业进驻惠华新村三年多，征收物业费2个多月，2800多户居民缴纳率不足10%。前几日，记者在国有物业接管的几个老新村随机询问了10户居民，没有一户主动缴纳物业费。

　　业内专家分析，居民为物业服务“买单”意愿低，与老新村纯居住属性有关，大部分居民没有为居住环境提升而消费的习惯，对不少居民来说是“有则更好，无则不求”。一份统计显示，缴纳物业费的部分居民，主要是后期买房、租户和看中物业提供的某项福利或者服务的业主，比如缴费可获得赠品、获得低价的维修服务等。

　　多方“合伙”　探索可持续治理“新路”

　　老旧小区物业管理能否实现收支平衡、良性运转？

　　“以一个3000户的老旧小区为例，按照每月每平方米0.5元物业费收取，收缴率要达到80%，才可实现收支平衡。”金佳物业负责人给记者算了一笔账，续签的老旧小区中，物业费收缴率最高的曹张新村尚不过半，截至本月中旬，金佳下辖169个老旧小区，当年平均物业费收缴率为21.6%。“持观望态度的居民，不会主动交，已经交的居民还会觉得亏了，指望物业费摊平收支，不太可能。”某老新村物业经理直言不讳。

　　目前物业费收缴率与80%之间的“差额”靠什么支撑？某市属国有物业负责人大胆预测：单纯的“市场化”很难，需要更多“合伙人”加入，属地政府政策倾斜不能缺席，市场和公益“两条腿”走路，合力拧成一股绳，老新村可持续良性治理才有出路。

　　记者走访金佳、地铁两大市属头部国有物业所服务的老旧小区发现，无论签约与否，三年多来，物业和居民的“黏性”已经形成。实际上，当前我市484个原国有物业进驻的老旧小区“续缘”模式百花齐放，离不开属地政府的支持。比如，滨湖区河埒街道采取政府购买服务的形式，公开招投标，为老新村物业管理“托底”，蠡湖街道采用退坡补贴方式，第一年补贴70%，后逐年降至40%、30%；梁溪区惠山街道“打破围墙”，将小区、街区一体化物业管理打包交由国有物业经营，反哺小区物业管理资金缺口。

　　“老旧小区是民生重地，眼下，好的管理状态已经形成，延续这份美好需要国有物业乃至一些民营物业企业不断整合资源，大胆‘造血’。”业内人士建议，“内松外放”的模式值得考虑，国有物业和属地政府要“走出去”，借鉴他山之石，比如苏州国有物业与头部民营物业企业“合伙”，把“蛋糕”做大。此外，作为对国有物业负重担当的鼎力支持，市级层面在考核上适度“松松绑”，也未尝不可。（ 记者 孙倩茹）