无锡：如何让物业进得来留得住？示范项目提供了好思路

　　去年8月，无锡正式启动国有物业进驻老旧小区托底，让老小区有了“新管家”。昨(16日)从市住建局获悉，目前全市494个无物业管理小区已实现日常化物业管理全覆盖，并逐步进入了验收阶段。老新村与“新物业”磨合得怎么样？新物业对老新村如何实现长效治理？记者随市住建局探访多个物业管理示范项目，这些样本为国有物业“盘活”老新村治理提供新路径。

　　小区怎么管居民说了算

　　“一年来小区环境变化太大了，进进出出心里舒坦多了！”家住613单元的严阿姨说，她在这个小区住了近40年，物业入驻前，小区环境脏乱差，单元门锈迹斑斑，停车乱，电动自行车飞线充电，居民想改变却诉说无门。近日记者走进纺工大院，发现这里一派新面貌，诚信楼、善行楼、敬业楼……每栋楼都有自己的名字，红色物业服务站、文明宣传海报栏、“焕新红邻”纳凉亭……红色党建元素成了小区的风景线。

　　据介绍，曹一社区纺工大院是去年我市实施老旧小区国有物业全覆盖的第一批小区，到现在国有物业进驻已满一年。小区“新管家”金佳物业负责人李洪介绍，物业进驻后与居民定期协商怎么管理小区，倾听居民需求，共制定了28项标准化工作流程。对于乱停车问题，物业划定停车位，协调把暂时不用的车位腾出来共享，新“上岗”的电动车充电桩也杜绝了过去飞线充电的安全隐患。退休老人需要一个写写画画的空间，就将原先社区用房辟出一间，装饰一新供老人们使用。

　　“软服务”为社区治理注入新活力

　　国有物业进驻老旧小区，不仅带来硬件环境的提升，也构建了“便民生活圈”。来到五里北新村，只见门卫附近设有“无锡地铁便民服务中心”，货架上摆满了油盐酱醋、大米、牛奶、牙膏等生活物品。和普通商店不同，这里所有的物品不需花钱购买，而是通过积分兑换。无锡地铁科技服务公司总经理助理秦岱介绍，五里北新村占地6万平方米，住着1100户居民，居民参加参与社区活动、文明共治，为小区管理建言献策都可获得相应的积分，凭积分可兑换生活物品、家政、餐饮等服务。在基础设施全面提升的基础上，今年物业又引入增值服务，为居民提供上门家政、维修维保、报刊阅读、早午餐供应等便民服务。

　　瑞扬家园小区是典型的安置房小区，但没出现一些同类小区秩序乱、环境差、管理难的问题，居住品质不逊于商品房，还评上了省级示范小区。这要归功于小区管理方铭城物业搭建的“物业-居民”连心桥。瑞扬家园项目相关负责人薛燕介绍，目前小区已初步形成“街道党建指导员、社区网格员、物业红色管家、楼道党员志愿者”的服务架构，居民能向任何一级反馈问题，棘手问题还可通过每月的联席会议共商共议，让小区业主收获满满的幸福感。

　　如何让物业进得来留得住？

　　目前，全市494个无物业管理小区实现了国有物业进驻全覆盖，20万户居民有了国企“管家”。根据相关补贴标准，物业企业自正式进驻起将获得每月每平方米0.5元的补贴，补贴时间为进驻之日起持续3年。通过政府补贴，减轻企业负担，实施专业化物业管理，有效提升小区宜居质量。

　　引入专业物业公司管理只是做到了第一步，如何让物业公司“留得住”呢？市住建局物业管理处负责人表示，对市场化物业公司来说，老旧小区管理的难度大、利润薄、见效慢，看不到眼前的利益，有的物业就会压缩成本，降低服务质量，于是一些居民拖欠费用，由此形成恶性循环。这就需要物业企业通过提升服务水平，逐步培育起居民的物业消费意识，双方建立“黏性”后，将形成一套良性的市场化运营体系，为国有物业进驻老旧小区后逐步摆脱政府托底探索可持续发展模式。

　　“物业管理复杂多变，新问题层出不穷，老问题变化多端，不光要从智慧管理上动脑筋，更要在管理智慧上下功夫。”市住建局物业管理处负责人表示，目前市住建局正在搭建市级智慧物业管理平台，建成后，行业管理、企业管理、项目管理、维修资金管理、矛盾投诉管理等都将实现平台化，实时对接，处理留痕。通过大数据实时反映各小区投诉量、投诉热点，提前预警干预，把矛盾化解在萌芽状态。（蔡佳）